白银
欢迎来到转门面网!

首页 >本地新闻 > 本地动态 > 正文

万科2018财报:“活下去”与“新希望”

发布时间:2019-03-26 浏览次数:227次 来源:朱罗纪

万科发布了2018年财报。

 

首先说,致股东书回到了昔年的高水平,写得雄浑有力,把近年来很多关于万科的质疑透彻回应了。

 

1、白银时代依然是贵金属。这是郁亮的“斑马底色论”,首先坚持白银时代,其次白银时代依然是个不错的时代,只不过不像黄金时代。

 

2、在解释这个白银时代时,这次只使用了人口的长期化视角。需求端与供应端,前者讲人口的少子化带来需求增量的下滑以及需求个性化的丰富——90后比80后人口少3,100万,00后又比90后少4,100万。后者讲行业集中度提升带来的竞争难度的增加,都是高手之间的对决——TOP3市占率达12.6%,超过1/8,;TOP10是26.9%,超过1/4;TOP50为55.1%,TOP100为66.7%,2/3。

 

3、谈万科的转型,寻找“第二增长曲线”,但绝非易事。一方面要转型,因为不能再寄希望于黄金时代的延续。但同时,要转型成功,至少需要建立“六个千亿级业务”,找了六七年,找不到——物业、长租、商业,赚钱都是以百乃至分计。这部分可视为对过去数年的转型探索的一个总结,就是:非常不容易,兼带呼应前段时间流出的郁亮内部讲话——“我们没有可能找到一个和房地产行业赚钱前景相当的行业”。

 

4、这种情况下,导出2019年“基本盘”的概念。这是个固本强基的概念,意味着万科的转型探索开始进入收敛阶段。这个有两层理解,有一种观点是理解为万科过去数年的转型不甚给力,但我的观察是,万科现在杀一个回马枪,可能意味着管理层认为万科的转型框架已经初步搭建完成,不需要再继续无限度投入,而是需要在竞争残酷的新时期回头去巩固房地产开发,为持续推进转型提供资金、赢得时间。

 

看财报的一些基本数据。

 

1、销售额6069亿,增幅14.5%,增幅过去5年最低。规模应该是第二,次于碧桂园,依然维持在数一数二的位置。销售面积4037.7万平方米,增长12.3%。单价15031元,比2017年的14739元略升,与2016年的11403元平米相比,3年单价升32%。

 

2、实现归属于上市公司股东的净利润337.7亿元,同比增长20.4%;每股基本盈利3.06元,同比增长20.4%。这个利润,略逊于市场预期——大约在350亿上下。以今日收盘价计,市盈率大约9.2倍。

 

3、全国市占率提升到4.05%,较2017年上升0.09个百分点,在24个城市的销售金额位列当地第一。这个说明了万科对城市的深耕度极高,碧万恒三强中,万科的单城贡献率最大。进入的城市是另外俩巨头的1/3,但是销售规模大致相当。

 

4、2018年,实现经营性现金净流入336.2亿元,截至2018年底,持有货币资金1884.2亿元,高于一年内到期的流动负债的总和931.8亿元;净负债率为30.9%,几乎处于行业最低位,也低于中海的33.7%。极为稳健。

 

5、2018年新增项目227个,面积4681.4万平方米,新增项目均价为5427元/平方米,成本较低——占当期房价36%。按权益投资金额计算,81.4%位于一二线城市。截至报告期末,在建项目总建筑面积约9012.7万平方米,权益建筑面积约5402.1万平方米;规划中项目总建筑面积约5936.2万平方米,权益建筑面积约3579.6万平方米。参与的旧城改造项目,权益建筑面积合计约347.7万平方米。累计项目储备大约是1.5亿平米。

 

以上是地产开发的基本情况,一如既往的稳健。但我更关心下面的业务,也是重点。

 

第一是物业。万科物业去年实现营业收入98.0亿元,同比增长33.0%。这是国内首个接近百亿的物业公司——绿城是67亿,碧桂园是47亿,没有披露管理面积,2017年是5亿平米。无论规模还是收入,双双第一。

 

第二是物流,2018年新获取项目64个,合计可租赁物业的建筑面积约为494万平方米。截至本报告披露日,万纬物流进驻42个城市,已获取124个项目,可租赁物业的建筑面积约971万平方米,其中已运营项目62个,其中稳定运营项目平均出租率为96%。加上普洛斯,行业第一。

 

第三是商业地产,至2018年底,万科管理商业项目共计210余个,总建筑面积超过1300万平方米。其中,印力运营项目逾120个,遍布国内50多个城市,管理面积近1000万平米。期内,印力集团联合收购的凯德20家购物中心完成交割。面积上是迈入了一线阵营,但营收上距离华润置地这样的百亿级还差比较大的距离。

 

第四是租赁公寓。长租公寓业务覆盖35个主要城市,累计开业超过6万间,开业6个月以上项目的平均出租率约92%。2017年的情况是:覆盖29个一线及二线城市,累计获取房间数超过10万间,累计开业超过3万间。当时披露2018年的计划是:计划新获取10万间以上租赁住宅,新开业5万间以上。现在看来,超额完成,但是新获取房源不清楚有多少。考虑到万村业务基本暂停,可能新获取房源受到比较大的影响。

 

以上四块业务,明确已有两块——物业、物流,全国乃至全球第一,租赁公寓,行业前三。相比之下,商业地产略弱。但总体而言,这四块业务,基本上目标都已经锚定,架构也都搭建完成。这是我一直在强调的,理解万科转型的重点。在这一论大周期里,万科的转型,实际上已经领先。当然,现在这些业务在总体的收入贡献中微乎其微,但是我们看新业务,看的肯定是成长性,如果不看成长性,就不能叫新业务了。比如说物业,这个行业是一个1.5-2万亿级的行业,和长租公寓一样是个大蓝海,眼下处在极为迅猛的扩张期——只要看看在香港上市的那11家物业公司,每年的在管面积都是以千万平米级的规模在猛增,利润也都是50%以上的增长,市盈率也是5-8倍于房地产。整体看来,物业现在所处的行业就是15年前的房地产开发。相比于之前的伴生业务,现在的物业公司已经是潜力巨大的独立业务了。

 

相比于其它房地产巨头,万科在规模、净利上面,其实都已经不具备明显优势——2018年净利排第四。这一点,你也可以理解为万科要巩固基本盘的背景。但在转型探索上,必须要讲,万科已经领先了一个大身位。

 

假如说要分拆,那么,未来数年,万科旗下至少已经有4个业务可以独立上市。

 

这一点,和郁亮前段时间谈到的“万科现在处于战略主动期”,是相呼应的。总结一下,我对万科战略主动期的理解,有两点。

 

一是,在房地产开发上,万科现在进入的城市少,单城市占率高。这意味着万科的城市效益更高,管理成本更低,进取的空间也更大。另外一点,万科现在储备了大量的现金,拥有最好的低负债,如果想扩张,是具备这种能力的。

 

二是,万科的转型领先,基本已经锚定未来10年的发展面貌。假定这个房地产开发依然有5-10年的稳健增长期,那么未来的过程,一定将是“房地产开发行业的集中度残酷拼杀+新生业务的迅猛扩张”这样一个双管齐下的新时代。

 

过去的2018年,可能既是万科的一个“活下去”之年,也是一个新生之年。

商业咨询合作:kf@zhuanmenmian.com 详情请访问转门面网:http://by.zhuanmenmian.com

转门面网网免责声明:您在转门面网上所看到的新闻内容均由转门面网小编整理或来源于网络,不构成广告也未用于商业宣传,转门面网仅为广大用户无偿传递更多信息,不代表转门面网赞同其观点,对本文以及其中全部或者部分内容、文字的真实性、完整性、及时性本站不作任何保证或承诺,请读者仅作参考,并请自行核实相关内容。如有内容及图片侵权,请及时与我们联系删除。电话:0731-85233825

上一篇:涨见识!湘潭最美工地开放大开眼界

下一篇:马土让2018—30号地块公告细则已出!土拍时间定在5月10日!

区域分布
业态分布